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成約者インタビュー No.2 ／ 賃貸管理

「管理料無料で、満足度100点満点。」

〜不動産投資のベテランオーナーが語る、エルシーズの賃貸管理の本質〜

終始笑顔で行われたオンラインインタビュー。左上：弊社代表 渡邉圭太／右上：弊社 植村悠太／中央下：大塚真司様。

Part 1

管理会社選びで実感した、目に見えない“質”の重要性

地場業者で受けた、想像以上に割高な修繕工事の見積もり

兵庫県姫路市にお住まいの大塚真司様は、奥様とお子様3名の5人家族。不動産オーナー業を中心に、ITコンサルティング、そして2026年7月にはコワーキングスペース事業の立ち上げも予定されている、多角経営のビジネスオーナーです。

ご保有物件は、横浜市内の区分マンションをはじめ、大阪・神戸の区分マンション、姫路一帯のアパート7棟など多数。不動産投資を始められたきっかけは、相続税対策などの節税と、長期にわたる安定収入の確保でした。

そんな中、もともとご自身が居住していた横浜市内の区分マンションを賃貸へと転用するにあたり、当初は物件近くの地場不動産会社にも修繕工事の見積もりを依頼されたといいます。

「見積もりを取ってみたものの、まず修繕費用が想像以上に高かった。土地勘のあるエリアではあるけれど、これだとオーナーとしての利益が思うように残らない、と感じました。」

賃料設定こそ、収益不動産の生命線

アパート7棟を含む多くの収益物件を運営してきた大塚様だからこそ、賃貸管理における“勘所”についても、明確な持論をお持ちでした。

「賃貸管理で一番難しいのは、賃料設定の塩梅（あんばい）なんです。高すぎると空室期間が長引いて、結果的に大きな機会損失になる。安すぎると、当初の収益計画から大きくぶれてしまう。」

「特にいったん入居されると、その方は長く住み続けてくださる。だからこそ、最初の賃料設定がその後の収益を大きく左右するんです。」

「賃料設定」と「管理コスト」の両方を冷静に見極められる管理会社が、果たして存在するのか。そのような問題意識を抱えていた中で、大塚様はエルシーズと出会うことになります。

Part 2

「管理料無料」と「圧倒的なレスポンス」が決め手

偶然の会話から始まったエルシーズとの取引

エルシーズに依頼する直接のきっかけは、代表である渡邉圭太との何気ない会話でした。

「ちょうど私が姫路に急に戻るタイミングで、そのお話を渡邉社長にしたら、『エルシーズでも賃貸管理業もやっていますよ』と教えてもらった。それでそのまま、お願いすることにしたんです。」

エルシーズを選ばれた理由は、明確に2点ありました。

「正直、最初は『管理料無料で本当に大丈夫？手抜きされるのでは』とも思いました。でも実際にお願いしてみると、無料が信じられないくらい、管理の質が高い。」

「不動産投資をやっていると、本当に色々な業者と付き合います。その中でエルシーズはとにかく対応が早い。これは、オーナーにとって本当に大きな価値なんです。」

横浜拠点開設のビジョンに重なった、現場対応への信頼

依頼を決断された当時、ちょうどエルシーズが横浜支社の開設準備を進めているタイミングでもありました。

「物件近くに駆けつけられる体制を、本気で作ろうとしているんだ、と感じました。管理会社というのは、何かあったときに現場に動けるかどうかが本当に大事。このビジョンを聞いて、安心してお任せできると確信しました。」

Part 3

委託後に実感した、エルシーズならではの“4つの価値”

①　周辺相場の徹底調査による適正賃料の実現

賃料設定にあたって、エルシーズは周辺相場を徹底的に調査した上で、根拠を示して提案を行いました。

「『賃料はこれくらいが妥当でしょう』という曖昧な提案ではなく、近隣の競合物件、過去の成約データ、現状の需給バランスをきちんと示した上で『この賃料でいきましょう』と言ってくれた。こちらも納得感を持って意思決定ができました。」

「賃料設定の塩梅」という、不動産投資で最も難しい課題に対し、エルシーズは数字と根拠で応えました。それが、大塚様の最初の安心感につながりました。

②　長期入居者の獲得という、想像を超えた客付け力

そして大塚様が「予想以上に良かった」と語られたのが、長期入居を前提とした入居者を紹介してもらえたことでした。

「不動産業界には正直、短期入居者を回転させて仲介手数料を稼ぐ業者も少なくありません。でもエルシーズは違いました。『この方は長く住んでくれそうな方ですよ』と紹介してくれて、実際にその方は今でも『一生住もうか』と仰っているほど、長く住んでくださっています。」

「これはオーナーにとって、空室リスクが大きく減るという意味で、本当に大きな価値です。」

③　「オーナー様目線」で動く、賃料アップ交渉のサポート

さらに大塚様が驚かれたのが、賃料アップの協議のサポートでした。

入居者と良好な関係を保ちながらも、相場に応じて適正な水準へと賃料を上げる。これは口で言うほど簡単ではなく、多くの仲介・管理会社では「面倒な仕事」として後回しにされがちな業務です。

「オーナー様側の意向をしっかり汲んで、賃料アップの根拠資料を作成し、借主側に通知をし了承を得てもらえた。この対応は、他では中々受けられないと思います。」

「あまりに良かったので、姫路でも同じビジネスモデルを展開できないかと、本気で検討中なくらいです（笑）」

④　入居者要望に対する“落としどころ”を見極めた対応力

入居者対応にも、エルシーズらしさは表れていました。あるとき、入居者からシャワーレールの交換要望が入ったといいます。

「普通の管理会社であれば、入居者の言うままに丸ごと交換、その費用はオーナー負担、というケースが少なくありません。ところがエルシーズは違いました。入居者と丁寧に交渉してくれて、結果的に部品交換のみで対応してくれた。」

「入居者にも納得していただきつつ、オーナー負担も最小化する。こうした“落としどころ”を見つけてくれる対応は、本当にありがたい。」

入居者の要望をすべて鵜呑みにするのではなく、オーナー様・借主双方が納得できる着地点を探る。これは、オーナー様の利益と入居者満足の両立を本気で考える管理会社にしかできない動き方です。

Part 4

満足度は100点満点中100点。「首都圏オーナー仲間に紹介したい」

賃貸管理の“質”について、率直にお話しくださいました。

採点は、迷いなく100点満点

「エルシーズの賃貸管理サービスを100点満点で評価するとしたら、何点ですか？」インタビューの最後にお伺いしたこの質問に対し、大塚様の答えに迷いはありませんでした。

唯一、本音として挙げてくださったのは、エルシーズの規模感そのものでした。

「強いて言うなら、まだ小規模な会社ですから、永続的に管理してもらえるか、という不安が少しだけあります。だからこそ、これからもエルシーズには事業を伸ばし続けてほしい、と願っています。」

首都圏オーナー仲間へ、自信を持って紹介したい

誰かに紹介したいかと尋ねられた大塚様は、はっきりとこう答えてくださいました。

「首都圏（1都3県）で収益物件を持つオーナー仲間には、ぜひ紹介したい。特に管理会社選びに迷っている方、今の管理会社に不満を持っている方には、まずエルシーズに相談してほしいです。」

これから管理会社を探すオーナー様へ

最後に、これから管理会社を探されるオーナー様へのアドバイスもいただきました。

「表面的な利回りや、管理料の安さだけで管理会社を選ぶと、本当の意味の“質”を見落としてしまいます。修繕対応、入居者対応、賃料交渉——目に見えないところでどれだけ動いてくれるかが、最終的に手元に残る収益を大きく左右します。」

「そういう意味で、エルシーズは『何をもって100点とするか』を本気で考え抜いている管理会社だと思います。」

あとがき

アパート7棟を含む多数の収益物件を運営されてきたベテランオーナー様から、満足度100点満点中100点という最高の評価を頂戴しました。

エルシーズが大切にしているのは、表面的なサービスの華やかさではなく、「オーナー様の収益を最大化するために、見えないところでどこまで動けるか」。今回の大塚様のお話の中にも、賃料設定、客付け、賃料の適正化の協議、入居者対応などのあらゆる場面で、その姿勢が表れていたように思います。

もし今、あなたが、

そんなお悩みを抱えていらっしゃるならば、ぜひ一度、私たちエルシーズにご相談ください。

「管理料無料」というシンプルな仕組みの裏側にある、本気の管理品質を、ぜひご体感いただければと思います。

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