普通借家と定期借家、どちらで貸すべきか
分譲マンションを貸し出すとき、入居者様と結ぶ契約には2つの種類があります。普通借家契約と定期借家契約です。どちらを選ぶかで、将来売却できるタイミングも、設定できる賃料も変わります。後から変えることが難しいので、募集を始める前に決めておきたい部分です。
定期借家契約とは
定期借家契約とは、契約期間を「○年間」「○年○月○日まで」と定め、期間が満了すると更新されずに終了する賃貸借契約です。更新を前提とする普通借家契約とは、ここが根本的に違います。
2つの違いを一覧で
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
| 契約の終わり方 | 入居者様が希望すれば更新される | 期間満了で終了。更新はない |
| 終了させたいとき | 更新を断るには正当な理由が必要 | 再契約をしなければ終わる。理由は不要 |
| 契約期間 | 1年以上で設定 | 期日を定めて設定 |
| 賃料の水準 | 相場どおりに設定しやすい | やや低めに設定することが一般的 |
| 向いている方 | 長く貸し続ける予定の方 | 転勤中だけ、将来売却したい方 |
※制度の内容は借地借家法にもとづきます。個別のご契約については、必要に応じて弁護士等の専門家にご相談ください。
普通借家は、入居者様にとって安心が大きい
普通借家契約は、入居者様が更新を希望されれば契約が続きます。オーナー様から更新を断るには正当な理由が必要です。
この「住み続けられる」という安心は、募集のうえでは強みになります。普通借家契約に限って物件を探される方は、少なくありません。長く貸し続ける予定であれば、こちらが素直な選択です。
一方で、転勤のあいだだけ貸したい方や、将来的に売却をお考えの方にはおすすめしていません。賃貸中のままオーナーチェンジ物件として売却することはできますが、入居者様が住まれている状態での売却は、価格が相場より低くなることが一般的です。
定期借家は、終わりを決めておける
定期借家契約は、期間が満了すると更新されずに終了します。再契約をしなければそこで終わり、再契約をしないことに理由は要りません。
ですので、次のようなご事情がある方には定期借家契約をおすすめしています。
・転勤の期間中だけ貸し出したい
・将来的に売却を考えている
・その他の事情で、長期間は貸せない
期間中はオーナー様から解約することはできません。入居者様の側は、居住用で床面積が200平方メートル未満の場合、やむを得ない事情で住み続けられなくなったときに解約を申し入れることができます。
条文だけを読むと厳しいルールのように見えますが、当社が見てきた範囲では、実際の解約は普通借家契約と大きく変わらない運用になっています。
近年は、トラブルを避ける目的で定期借家を選ぶ方も増えています
「万が一のときは再契約をしなければよい」という考え方です。普通借家契約では、更新を断るのに正当な理由が必要になります。その違いを見て、あえて定期借家契約を選ばれるオーナー様が増えてきました。
当社では、転勤で留守にされるお部屋の募集についても、募集戦略の観点から定期借家契約をおすすめしています。詳しい理由は物件の条件によって変わるので、個別にご説明します。
定期借家の弱点も、先にお伝えします
オーナー様から見ると良いことばかりに見えますが、入居者様の立場で考えると話が変わります。
たとえば2年の定期借家契約なら、長く住みたくても2年で契約が終わります。その不利を埋めるために、普通借家契約よりも賃料をやや低めに設定するのが一般的です。終わりを決められる代わりに、毎月の収入は下がります。
また、一部の法人では社宅規定により定期借家契約を結べない場合があります。法人のお客様を取り込みにくくなる面もあるということです。メリットと引き換えに何を手放すのか、両方をお示ししたうえでご判断いただきます。
社宅規定でどんな制約が生じるのかは、別の記事でご説明しています。
募集を始める前に決めておきたい理由
この選択は、後から変えることが難しいものです。普通借家契約で貸し出したあとに「やはり売りたい」となっても、入居者様に出ていただくことはできません。
当社ではご希望を伺ったうえで、どの形で募集するのが一番メリットが大きいか、一方でどのようなリスクがあるかを、はっきりお伝えします。はじめてのオーナー様にも、ご経験のあるオーナー様にも、同じようにご説明します。
よくいただくご質問
- Q. 転勤のあいだだけ貸したいのですが、どちらがよいですか？
- 定期借家契約をおすすめしています。期間が満了すると更新されずに終了し、再契約をしなければそこで終わります。再契約をしないことに理由は要りません。普通借家契約で貸し出したあとに「やはり戻りたい」となっても、入居者様に出ていただくことはできません。
- Q. 定期借家にすると家賃は下がりますか？
- 普通借家契約よりもやや低めに設定するのが一般的です。入居者様の立場では、長く住みたくても期間で契約が終わるという不利があるためです。終わりを決められる代わりに、毎月の収入は下がるという関係になります。
- Q. 普通借家で貸したあとに売りたくなったら、どうなりますか？
- 入居者様が住まれている状態のまま、オーナーチェンジ物件として売却することはできます。ただし入居中の売却は、価格が相場より低くなることが一般的です。将来の売却をお考えであれば、募集を始める前に契約の種類を決めておくほうが選択肢が残ります。
- Q. 定期借家は、期間の途中で解約できますか？
- オーナー様から解約することはできません。入居者様の側は、居住用で床面積が200平方メートル未満の場合、やむを得ない事情で住み続けられなくなったときに解約を申し入れることができます。条文だけを読むと厳しいルールのように見えますが、当社が見てきた範囲では、実際の解約は普通借家契約と大きく変わらない運用になっています。
※本記事は2026年10月時点の情報にもとづいています。入居者様が法人名義の場合は、各社の社宅規定によりさまざまな条件を求められることがあります。
この記事を書いた人
渡邉 圭太
エルシーズ株式会社 代表取締役
1984年生まれ。芝浦工業大学卒業後、リゾートトラスト株式会社にて会員権営業に従事し、入社2年目に年間優秀社員賞を受賞。その後、不動産業界で売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理の実務を幅広く経験し、2019年にエルシーズ株式会社を設立。「正直に、真っ当に」を掲げ、売却活動の透明化に取り組んでいる。
公益社団法人 全日本不動産協会 東京都本部 渋谷支部 役員／公益社団法人 不動産保証協会 東京都本部 渋谷支部 監事
エルシーズ株式会社（国土交通大臣(1)10190号）
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