はじめて分譲マンションを貸すとき、何がどう進むのか
「貸すと決めたけれど、まず何から始まるのだろう」。はじめて分譲マンションを貸し出すオーナー様から、いちばん多くいただくご質問です。この記事では、査定のご依頼から入居者様のご退去・清算までを、実際の順番どおりに8つの段階でご説明します。
分譲マンションの賃貸管理とは
分譲マンションの賃貸管理とは、オーナー様に代わって、入居者様の募集から契約・家賃の集金・入居中の対応・ご退去時の精算までを行う業務です。当社では対象を分譲マンションに絞ることで、毎月の管理料を無料にしています。
査定から退去清算までの8段階
ご希望によって変わる部分はありますが、基本の流れはこの順に進みます。
| 1 | 査定のご依頼 訪問での査定をおすすめしています 図面だけの机上査定では、同じ間取りでも分からないことがあります。日当たり、眺望、共用部の管理状態、周辺の競合物件の状況。実際に拝見したうえで、ご希望の貸し方・条件・貸出年数をふまえた提案書をお出しします。あわせて売却・買取の査定もご希望いただけます（賃貸と売買を並行して募集することも可能です）。 |
| 2 | クリーニングと補修のご相談 早く決まるかどうかは、ここで大きく変わります どれほど丁寧にお使いでも、専門の業者によるクリーニングはおすすめしています。内見にいらした方が受ける印象が変わり、空室期間に直結するためです。補修が必要な箇所があれば、見積りをお出ししてご相談のうえ手配します。見積りの作成のため、査定の訪問とは別に現地を拝見する場合があります。 |
| 3 | 媒介契約の締結 原則は専任媒介契約です 管理料を無料にしている関係で、原則として当社のみを窓口とする専任媒介契約をお願いしています。一般媒介契約をご希望の場合もご相談いただけます（その場合の管理料などの条件は別途ご案内します）。 |
| 4 | 賃貸募集の開始 レインズに載せて、他社も客付けできる状態にします 媒介契約の締結から5日以内に、レインズへ物件情報を掲載します。レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社間の情報ネットワークです。ここに載せることで、当社以外の不動産会社も入居希望者をご紹介できる状態になります。 内見の開始時期は「ご退去前から」「ご退去後から」「クリーニング後から」の3つからお選びいただけます。それぞれに向き・不向きがあるのでご相談ください。 |
| 5 | お申込みと入居審査 保証会社・当社・オーナー様の3段階で確認します お申込みが入りましたらすぐにご一報します。書類がそろい次第、保証会社の審査に入ります。保証会社は収入面だけでなく、反社会的勢力との関係の有無も確認します。その結果に当社の審査結果を添えてご報告し、ご契約いただくかどうかを最終的にご判断いただきます。 |
| 6 | ご契約と鍵のお引き渡し 書類に不備があれば、お引き渡しはしません 契約書類のご提出と、入居者様からの各種お支払いがすべて確認できたことを条件に、鍵をお引き渡しします。お引き渡しは賃料発生日の前日の夕方以降です。 オーナー様の資産をお預かりしている以上、書類の不備がある状態ではお引き渡しをしません。ご契約後、ご入居前の室内写真も撮影しています。 |
| 7 | ご入居期間中 24時間365日、トラブルの受付を行います 室内の設備の不具合から近隣との行き違いまで、当社でお受けします。 家賃は、保証会社の保証が続いている間は、入居者様からのご入金の有無にかかわらずオーナー様へ送金します。当社が保証会社のご利用を原則必須にしているのは、この形を保つためです。 |
| 8 | ご解約から退去清算・再募集 次にどうするかを、ご一緒に決めます 入居者様から書面で解約の通知が出された時点で、すぐにご報告します。退去予定日をお伝えし、次をどうするか（再募集・売却・その他）をご相談します。 退去の立会いで原状回復が必要な箇所を確認し、ご報告します。工事も当社でお受けします。再募集の場合は、空室期間を短くするためご退去前から募集を始めます。賃料はその時点の相場をふまえて改めて査定します。 |
※ 入居者様からの解約の予告時期や、普通借家・定期借家といった貸し方の違いによって、ご提案の内容は変わります。また法人名義でのご契約では一部の取り扱いが異なる場合があります。
最初につまずきやすいのは、2番目の「クリーニング」です
8つのうち、ご判断に迷われることが多いのが2番目です。「きれいに使ってきたのに、わざわざ必要なのか」というお気持ちは、よく分かります。
ただ、内見にいらした方は同じ日に何件も見て比べます。そのなかで記憶に残るかどうかは、面積や立地よりも「部屋に入った瞬間の印象」に左右されます。空室が1ヶ月伸びれば、その分の家賃が入りません。クリーニング費用と比べてどちらが大きいか、数字でお示しします。
入居審査の中身をもう少し詳しく
5番目の入居審査は、オーナー様から「何を見ているのか」といちばんご質問をいただく段階です。確認している4つのこと、必要な書類、保証会社の審査が何を保証しているのかは、別の記事で詳しくご説明しています。
3番目の媒介契約とあわせて決めていただくのが、入居者様と結ぶ契約の種類です。普通借家か定期借家かで、将来売却できるタイミングも設定できる賃料も変わります。
はじめての方に、いちばんお伝えしたいこと
賃貸管理は、貸し出した時点で終わる仕事ではありません。入居者様が住まれている数年のあいだ、何かあれば連絡が入り、いずれご退去があり、また次の募集が始まります。
ですので、最初に見ていただきたいのは利回りの数字だけではなく、「連絡がきちんと返ってくるか」「何をしたのかを報告してもらえるか」です。当社が募集状況を毎週月曜にご報告しているのは、そこが一番不安になるところだと考えているからです。
よくいただくご質問
- Q. 査定は訪問してもらったほうがよいですか？
- 訪問での査定をおすすめしています。図面だけの机上査定では、同じ間取りでも分からないことがあります。日当たり、眺望、共用部の管理状態、周辺の競合物件の状況。実際に拝見したうえで、ご希望の貸し方・条件・貸出年数をふまえた提案書をお出しします。
- Q. きれいに使ってきたのに、クリーニングは必要ですか？
- おすすめしています。内見にいらした方は同じ日に何件も見て比べられるので、記憶に残るかどうかは面積や立地よりも「部屋に入った瞬間の印象」に左右されます。空室が1か月伸びればその分の家賃が入りません。クリーニング費用と比べてどちらが大きいかは、数字でお示しします。
- Q. 一般媒介契約で貸すことはできますか？
- ご相談いただけます。ただし管理料を無料にしている関係で、原則としては当社のみを窓口とする専任媒介契約をお願いしています。一般媒介契約をご希望の場合、管理料などの条件は別途ご案内します。
- Q. 入居者様が家賃を滞納したら、家賃は入らなくなりますか？
- 保証会社の保証が続いているあいだは、入居者様からのご入金の有無にかかわらずオーナー様へ送金します。当社が保証会社のご利用を原則必須にしているのは、この形を保つためです。
- Q. 退去前から次の募集を始められますか？
- 始められます。再募集の場合は空室期間を短くするため、ご退去前から募集を開始します。内見の開始時期も「ご退去前から」「ご退去後から」「クリーニング後から」の3つからお選びいただけます。それぞれに向き・不向きがあるのでご相談ください。
※本記事は2026年10月時点の当社の運用にもとづいています。物件やご契約の内容によって取り扱いが異なる場合があります。
この記事を書いた人
渡邉 圭太
エルシーズ株式会社 代表取締役
1984年生まれ。芝浦工業大学卒業後、リゾートトラスト株式会社にて会員権営業に従事し、入社2年目に年間優秀社員賞を受賞。その後、不動産業界で売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理の実務を幅広く経験し、2019年にエルシーズ株式会社を設立。「正直に、真っ当に」を掲げ、売却活動の透明化に取り組んでいる。
公益社団法人 全日本不動産協会 東京都本部 渋谷支部 役員／公益社団法人 不動産保証協会 東京都本部 渋谷支部 監事
エルシーズ株式会社（国土交通大臣(1)10190号）
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